Rentabilidad inmobiliaria en Santiago: ¿qué comunas conviene analizar?
Conoce cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria y qué diferencias existen entre Santiago, La Florida, Ñuñoa y Providencia.
Al comprar un departamento para inversión, uno de los principales indicadores que se debe revisar es la rentabilidad que podría generar mediante el arriendo.
Sin embargo, una comuna con arriendos más caros no necesariamente entrega una rentabilidad mayor. El resultado depende de la relación entre el ingreso mensual esperado y el precio pagado por la propiedad.
¿Cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria?
Una forma sencilla de hacer una primera estimación es calcular la rentabilidad bruta anual:
Rentabilidad bruta = (Arriendo mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Por ejemplo, si un departamento cuesta 3.000 UF y puede arrendarse en 15 UF mensuales:
(15 × 12) ÷ 3.000 × 100 = 6% de rentabilidad bruta anual
Este porcentaje todavía no descuenta gastos como contribuciones, períodos sin arrendatario, mantenciones, administración o gastos comunes que deba asumir el propietario. Por eso, sirve principalmente para comparar propiedades similares.
Rentabilidad referencial en comunas de Santiago
Un estudio de AP Capital, perteneciente a Assetplan, analizó ventas efectivas y más de 2.628 colocaciones de arriendo en diferentes comunas y ciudades durante el último año.
Para departamentos de un dormitorio y un baño, presentó los siguientes valores referenciales:
| Comuna | Arriendo mensual promedio | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|
| Santiago | $337.000 | 2,8% |
| La Florida | $353.000 | 2,9% |
| Ñuñoa | $408.000 | 2,9% |
| Providencia | $656.000 | 3,0% |
Aunque Providencia registra el arriendo más alto del grupo, su rentabilidad porcentual es similar a la de las demás comunas debido a que el precio de compra también es considerablemente mayor.
Estos datos no significan que todos los departamentos de una comuna tengan la misma rentabilidad. La ubicación exacta, superficie, antigüedad, estado del edificio y cercanía al transporte pueden modificar de forma importante el resultado.
Rentabilidad no es lo mismo que plusvalía
La rentabilidad corresponde al ingreso que produce el arriendo en relación con el precio de la propiedad.
La plusvalía, en cambio, corresponde al aumento que podría experimentar el valor del departamento con el paso del tiempo.
Una propiedad puede ofrecer una rentabilidad moderada, pero estar ubicada en un sector consolidado y con buenas perspectivas de valorización. Otra puede entregar un porcentaje de arriendo más alto, pero tener mayor vacancia o ser más difícil de vender.
Por esta razón, una inversión inmobiliaria debería analizar ambos elementos.
Qué revisar antes de elegir una comuna
Antes de decidir, conviene comparar:
- Precio de departamentos equivalentes.
- Valor real de los arriendos publicados.
- Cantidad de propiedades disponibles.
- Cercanía al Metro y al transporte público.
- Gastos comunes del edificio.
- Proyectos futuros en el sector.
- Tiempo estimado para encontrar arrendatario.
- Facilidad para vender la propiedad posteriormente.
También es importante realizar el cálculo con una unidad específica. El promedio de una comuna puede orientar la búsqueda, pero no reemplaza el análisis del departamento, el edificio y el barrio.
Una decisión que va más allá del porcentaje
La mejor comuna para invertir no es necesariamente la que muestra el porcentaje más alto.
Para algunos compradores será más importante obtener un buen flujo mensual. Para otros, será preferible adquirir una propiedad en un sector consolidado, con mayor demanda y potencial de valorización a largo plazo.
Antes de comprar, lo recomendable es calcular la rentabilidad estimada, proyectar los gastos y comparar varias propiedades con características equivalentes.
En Exxacon puedes conocer proyectos inmobiliarios en diferentes sectores de Santiago y evaluar alternativas de acuerdo con tu presupuesto y objetivo de compra.
Fuentes: Estudio de rentabilidad residencial de AP Capital y Assetplan. Los valores corresponden a datos referenciales de mercado y no constituyen una promesa de rentabilidad.
