Conoce cómo medir una inversión inmobiliaria
La inversión inmobiliaria es una excelente opción para quienes están dispuestos a aventurarse en uno de los negocios más estables del mercado. Por supuesto, toda inversión es arriesgada y los inmuebles pueden parecer, en un principio, un terreno de difícil manejo para los inexpertos.
No obstante, una de las ventajas de invertir en bienes raíces es que se pueden conocer, a grandes rasgos, los datos para invertir en propiedades sin ser un experto.
Saber cómo se mide la rentabilidad de la inversión es un primer paso, entendiendo este concepto como la relación que hay entre las ganancias que se obtienen y el dinero destinado a un bien inmueble. Para determinarla se toman en cuenta varios factores, desde la compra de la propiedad hasta los gastos extras debido al mantenimiento, por ejemplo.
¿Cómo medir la rentabilidad en el sector inmobiliario?
Aunque existen varios métodos para saber cómo medir una inversión inmobiliaria, se consideran algunos mecanismos como los más importantes. La idea es evaluar cada uno y determinar cuál se ajusta mejor.
Cap Rate
El Cap Rate es el porcentaje de flujo de dinero mensual o anual que deja una propiedad en relación con su valor inicial o su precio de venta.
Para calcular el Cap Rate con mayor exactitud, se debe tomar en cuenta el Net Operating Income (Ingreso Operativo Neto), que se refiere a la suma de todos los ingresos que genera la propiedad -arriendo, preferentemente- menos los gastos completos de operación y mantenimiento.
Hay que tener en cuenta que el Cap Rate es “directamente proporcional al riesgo e inversamente proporcional a la inversión”. ¿Qué quiere decir esto?Que mientras más bajo sea el Cap Rate de una propiedad menor es el riesgo, pero mayor es la inversión.
Revalorización
Este método calcula el aumento del valor inicial de la propiedad (apreciación inmobiliaria), ya sea por cambios en el mercado o por reformas. Si bien es un método eficiente y enfocado en el futuro, no considera el flujo de dinero que genera la propiedad, por lo que suele carecer de precisión.
Descuentos de flujo de caja
Es otro método válido para analizar una inversión inmobiliaria y, además, el más recomendado.
Se basa en calcular la rentabilidad esperada según la rentabilidad adquirida. Para determinar estos valores, se pueden usar dos técnicas:
- Valor presente y periodo de retorno: el valor presente es un cálculo que permite conocer el valor presente de los flujos de caja futuros al momento de hacer una inversión. Para realizar este cálculo, se resta la inversión inicial y se obtiene un valor neto del proyecto en general, que se convierte en una herramienta para medir el tiempo que se necesita para recuperar la inversión inicial. Un inconveniente puede ser el estimar la tasa de retorno, ya que se puede realizar un cálculo subjetivo y sobrepasar, fácilmente, la realidad.
- Tasa interna de retorno: es el promedio anual -expresado en porcentaje- de los retornos que genera (o se espera generar) la inversión durante el plazo que dura el proyecto. Dentro de las variables que se deben tener en consideración está el coste anual de las reparaciones, ingresos esperados por el alquiler o el dinero destinado a impuestos. Con la tasa interna de retorno, se pueden comparar propuestas de inversión variadas antes de tomar una decisión final.
Estas son algunas recomendaciones sobre cómo medir una inversión inmobiliaria formalmente.
Sin duda, pueden obtenerse mejores resultados teniendo en cuenta estos datos para invertir en propiedades. Lo importante es evaluar la mejor alternativa dentro del mercado.
Una de ellas es el proyecto Casa Bustamante de Inmobiliaria Exxacon. Ubicado en un sector de amplio crecimiento y buena conectividad como Ñuñoa, ofrece a los inversionistas departamentos de amplia demanda para arriendo y prestaciones que aumentan la calidad de vida de sus residentes.
