Qué son los gastos operativos y cuáles son sus costos

La inversión inmobiliaria es atractiva porque las propiedades ganan valor con el tiempo y son poco vulnerables a las fluctuaciones macroeconómicas. De ahí que mucha gente considere la opción de comprar una vivienda y se enfrenten a gastos operativos asociados a la transacción.

¿Qué son los gastos operativos?

Conocidos como operacionales, son montos que se pagan al momento de comprar una propiedad, independientemente de si es casa o departamento, si pertenece a proyectos inmobiliarios nuevos o si se trata de un inmueble usado. Su propósito es cubrir los costos en los que se incurre al contratar servicios de terceros que hacen posible la transacción.

En concreto, los gastos operativos son los siguientes:

Tasación 

La tasación inmobiliaria en Chile hace referencia al cálculo del valor real de un bien inmueble. Lo realiza un perito teniendo en cuenta diferentes factores, como ubicación de la vivienda, antigüedad, etc. Las entidades financieras lo exigen para otorgar un crédito hipotecario o un leasing habitacional. Tiene un costo que oscila entre 2 UF y 3 UF, dependiendo del valor de la propiedad.

Estudio de títulos

Es exigido por las entidades financieras y su costo corresponde a los honorarios que percibe un abogado por realizar el análisis de los antecedentes legales del inmueble, con el propósito de verificar que los títulos de dominio se encuentren conforme a derecho. Además, el servicio suele incluir la redacción del borrador de la escritura de compraventa. Su valor puede llegar hasta los 8,5 UF para compras con crédito hipotecario.

Gatos notariales 

Al realizar una inversión inmobiliaria -sea mediante crédito hipotecario o con pago al contado- es necesario pagar la formalización de la promesa de compraventa y la autenticación de las firmas de la escritura. Los trámites se hacen ante notario. Su valor es de entre 3 UF y 3,5 UF aproximadamente.

Impuesto de timbres y estampillas

Es un impuesto aplicado a los documentos o actos que involucran operaciones de crédito. De acuerdo con el SII, corresponde al 0,8% del valor del crédito hipotecario, aunque en viviendas sujetas al DFL2 (hasta 140 metros cuadrados) la cifra queda en 0,2%, y las de interés social están exentas de esta obligación tributaria.

Hay que tener en cuenta que este impuesto está directamente vinculado al crédito hipotecario, por lo que los vendedores y/o los ejecutores de proyectos inmobiliarios no tienen nada que ver al respecto y son las entidades financieras las encargadas de retenerlo y declararlo al Estado.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

El gasto operativo asociado a la inversión inmobiliaria en Chile más importante de todos, pues acredita al nuevo dueño como tal. Se realiza después de firmar la escritura en el Conservador de la comuna donde está ubicado el bien inmueble, y tiene un costo aproximado de 0,2% del precio de venta de la propiedad, con un tope a pagar de $262.200 (más $2.600 por copia).

Seguro de desgravamen e incendios 

Respecto a los seguros, es obligatorio contratar el seguro de incendio al momento de otorgar un préstamo hipotecario y durante su vigencia, siendo el seguro contra sismos opcional. Este costo es asumido por el beneficiario del crédito y el valor es bastante variable porque depende del precio de la propiedad y del nivel de riesgo.

 

Los gastos operacionales oscilan entre el 0.7% y el 0.8% del valor de la propiedad. Hay que tener en cuenta que, en los pagos al contado, no es necesario contratar la tasación ni el estudio de títulos, aunque es lo más recomendable para evitar estafas.